A qui appartient la ville ? Trajectoires de propriétaires bailleurs et inégalités d’accès au patrimoine immobilier locatif suivant la classe sociale

Abstract

La recherche inédite (tome 2 de l'HDR en sociologie) porte sur l’accumulation du patrimoine immobilier et les trajectoires sociales des propriétaires bailleurs privés, acteurs centraux du marché du logement. Fondée sur des données quantitatives nationales et locales (enquête « Histoire de Vie et Patrimoine » 2017-2018 de l’Insee, « fichiers fonciers » à l’échelle de l’agglomération de Lille) et les entretiens issus d’une enquête de terrain auprès de trente propriétaires bailleurs, la recherche entend contribuer aux débats liant propriété immobilière, classes sociales et espaces urbains en adoptant l’angle d’analyse de la marchandisation du logement. L’un des enseignements principaux est de montrer comment se structurent les inégalités de patrimoine immobilier au profit des propriétaires de classes supérieures mais aussi l’hétérogénéité sociale des bailleurs, par la présence – malgré la sélectivité sociale de ce patrimoine – de classes moyennes, de petits indépendants et de classes populaires dans ce groupe. L’approche localisée nous permet ensuite de décrire les conditions urbaines, sociales et générationnelles ayant permis les stratégies patrimoniales des différents groupes sociaux. Nous démontrons que l’espace dévalorisé d’une agglomération désindustrialisée comme celle de Lille a généré des opportunités immobilières à bas prix au cours des années 1980 à 2010, permettant de devenir bailleur après auto-réhabilitation et division de l’habitat dégradé en logements locatifs. Ce travail des propriétaires associé à des structures conjugales et à l’endettement font de la propriété bailleresse une ressource économique et patrimoniale, voire une activité professionnelle indépendante ou secondaire. Les entretiens révèlent les tentatives des propriétaires de classes moyennes et populaires pour retrouver une maîtrise de leur devenir ou de celui de leurs enfants, d’assurer des trajectoires de reproduction sociale, parfois de mobilité sociale ascendante notamment pour les propriétaires d’origine immigrée. Ces stratégies profitent plutôt aux hommes mais aussi aux femmes qui auront été protégées par des droits de propriété égalitaires au sein du couple. Enfin, nous démontrons l’importance des dimensions spatiales de la propriété locative. Les propriétaires bailleurs participent à la ségrégation résidentielle via la localisation de leur patrimoine, la sélection des locataires, la fixation des loyers. La recherche de la rente locative constitue un rapport social localisé conduisant à d’éventuels conflits entre les propriétaires, les locataires, les associations et les institutions publiques.